Como ler e entender uma simulação de Crédito Habitação

Comprar casa não começa na visita — começa na simulação de crédito habitação. E é precisamente aí que muitos erros nascem: confundir TAN com TAEG, ignorar o MTIC, não ver os seguros obrigatórios ou comparar propostas “maquilhadas”. Este guia em pt-pt explica, com linguagem simples, como destrinçar uma simulação e compará-la de forma justa em 2025.

O que deve vir numa boa simulação de Crédito Habitação

• Montante e prazo (ex.: 280.000€ a 35 anos).

• Indexante (ex.: Euribor 6M/12M) e tipo de taxa (fixa, variável ou mista).

• Spread (margem do banco) e TAN (Taxa Anual Nominal).

• TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global).

• MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor: tudo o que pagará até ao fim, já com juros e encargos).

• LTV (Loan-to-Value): % financiada sobre o menor entre preço e avaliação.

• Seguros (Vida e Multirriscos) e condições de venda associada (ex.: domiciliação, cartões, subscrições).

• Comissões e despesas (processo, avaliação, escritura/registos; e custos de amortização antecipada conforme preçário).

Dica: se algum destes pontos não aparece, peça simulação detalhada.

Glossário rápido (sem economês)

• TAN: taxa base que incide sobre o empréstimo (indexante + spread).

• TAEG: a taxa “realista”. Inclui TAN + praticamente todos os encargos (comissões, seguros obrigatórios, etc.). É com a TAEG que se comparam propostas.

• Spread: margem do banco. Pode baixar se aderir a “pacotes” (salário domiciliado, cartão, seguros, etc.).

• MTIC: total a pagar até ao fim do contrato se nada mudar. Útil para perceber o “custo de vida” do crédito.

• LTV: se a avaliação vier abaixo do preço, financia-se sobre a avaliação (pode precisar de maior entrada).

• DSTI (taxa de esforço): % do rendimento que vai para prestações (crédito casa + outros). Influencia a aprovação.

Como comparar 2 simulações em 7 passos

1. Olhe a TAEG (não só a TAN) – é o comparador “justo”.

2. Confirme o MTIC – evita propostas “baratas” à frente e caras no total.

3. Verifique o que está dentro da TAEG – há bancos que fora da TAEG colocam seguros/serviços, “barateando” no papel.

4. Seguros – peça capitais, prémios e se são obrigatoriamente contratados no banco. Em Portugal, pode escolher seguradora (desde que cumpra requisitos).

5. Condições para manter o spread – pergunte o que acontece ao spread se cancelar um serviço (cartão, pacotes, etc.).

6. Comissões e custos – processo, avaliação, escritura, reembolsos antecipados (parciais/total).

7. Teste de esforço (stress test) – peça a prestação com +1pp e +2pp na Euribor (para taxa variável/mista). Se ficar desconfortável, ajuste montante/prazo.

Exemplo prático (didático)

• Proposta A: TAN 3,7%; TAEG 4,2%; MTIC 485.000€; seguros fora da TAEG.

• Proposta B: TAN 3,9%; TAEG 4,1%; MTIC 477.000€; seguros incluídos.

Apesar da TAN mais baixa, a Proposta A custa mais (TAEG e MTIC piores).Moral: compare pela TAEG e MTIC (e garanta que comparam as mesmas coberturas de seguros).

O impacto do prazo, entrada e seguros

• Prazo: alongar reduz prestação, aumenta juros totais (MTIC).

• Entrada inicial: mais entrada = menor LTV = normalmente melhor preço/risco.

• Seguros:

  • Vida (cobre o capital em caso de morte/invalidez conforme apólice).

  • Multirriscos (edifício; frequentemente obrigatório).Compare capitais, coberturas e franquias; pedir simulação externa pode reduzir custo mantendo proteção.

Taxa fixa, variável ou mista?

• Fixa: previsibilidade total (prestação estável); tipicamente TAN inicial mais alta.

• Variável: segue Euribor; arranca mais baixo, mas oscila (faça stress test).

• Mista: período fixo inicial (ex.: 5/10 anos) e depois variável; combina estabilidade e risco.

Em 2025, o “melhor” depende: perfil de risco, horizonte de permanência no imóvel e folga orçamental.

Custos “escondidos” a vigiar

• Vendas associadas (contas, cartões, débitos): avalie se compensa pelo spread.

• Comissões de reembolso antecipado: verifique no preçário e condições em vigor.

• Condomínio, IMI e manutenção: impactam a taxa de esforço “real” da família.

Checklist para levar à reunião bancária

• “Pode enviar TAEG e MTIC completos e o que está incluído?”

• “Qual a prestação com Euribor +1pp e +2pp?”

• “Posso escolher seguradora Vida/Multirriscos mantendo as condições?”

• “Quais condições mantém o spread e o que acontece se as cancelar?”

• “Qual o LTV considerado? Financiamento é sobre preço ou avaliação (qual o menor)?”

• “Quais as comissões (abertura, avaliação, registos, reembolso antecipado)?”

• “Há custos de manutenção de conta/cartões obrigatórios?”

Erros frequentes a evitar

• Comparar propostas pela prestação do 1.º mês (ignora MTIC/TAEG).

• Aceitar seguros mais caros sem comparar capitais/coberturas.

• Esquecer o stress test (Euribor pode subir).

• Ignorar o LTV (avaliação mais baixa pede maior entrada).

• Não prever despesas de aquisição (IMT, IS, registos, notário) e IMI anual.

Informação = Tranquilidade

Ler uma simulação é proteger o seu futuro. Compare TAEG e MTIC, questione seguros e comissões, faça stress tests e confirme LTV/DSTI. Assim, a decisão deixa de ser um salto no escuro e passa a ser um passo firme.

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Nota: As condições de mercado, custos e regras podem alterar-se. Use sempre a documentação oficial do banco e o preçário em vigor.